Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Gründe, Fristen, Muster
Eine Kündigung durch den Vermieter ist in Deutschland nur unter engen Voraussetzungen möglich – das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark. Wer trotzdem kündigen will oder muss, braucht einen anerkannten Grund, die richtige Frist und eine formal saubere Erklärung.
Drei zulässige Kündigungsgründe
Ohne berechtigtes Interesse keine Kündigung. § 573 BGB nennt vor allem drei Fallgruppen:
- Vertragsverletzung des Mieters (z. B. unerlaubte Untervermietung, Lärm)
- Eigenbedarf für sich oder Angehörige
- Verwertungskündigung (wirtschaftliche Hinderung an angemessener Verwertung)
Eigenbedarf: häufig, aber heikel
Eigenbedarf ist der häufigste Grund – und der mit den meisten Fallstricken. Sie müssen genau benennen, für wen Sie die Wohnung brauchen, warum gerade diese und ab wann. Vorgeschobener Eigenbedarf ist Schadensersatzpflichtig und führt regelmäßig zu Rückkehransprüchen des Mieters.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Eine fristlose Kündigung ist ohne Vorwarnung möglich, wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten ganz oder teilweise schuldig bleibt – oder über einen längeren Zeitraum einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufbaut. Achtung: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten alles nach, wird die Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung).
Kündigungsfristen für Vermieter
Die ordentliche Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab:
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Form: schriftlich, begründet, unterschrieben
Die Kündigung muss als Original-Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift zugehen – E-Mail oder Fax reichen nicht. Alle Mieter müssen angeschrieben und alle Vermieter müssen unterschrieben haben. Die Begründung muss so konkret sein, dass der Mieter sie prüfen kann.
Widerspruch und Sozialklausel
Auch nach formell wirksamer Kündigung kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte bedeuten würde – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Im Streitfall entscheidet das Gericht über eine angemessene Verlängerung.
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Fazit
Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist möglich, aber kein Selbstläufer. Wer Grund, Frist und Form sauber dokumentiert, gewinnt im Zweifel auch vor Gericht – wer eines davon übersieht, fängt von vorne an.
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